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Fin d'une tolérance de passage sur la seule voie d'accès à un parking

L’acquéreur conscient au moment de la vente qu’il n’existe aucune servitude de passage concernant la seule voie d’accès aux places de stationnement acquises ne peut pas invoquer la réticence dolosive du vendeur ou un manquement à l’obligation de conseil du notaire intervenu à l’acte afin d’être indemnisé lors de la cessation de cette tolérance.

La société D. a vendu à la société G. et à la société C. un bien immobilier comprenant des surfaces commerciales et des places de stationnement, dont l'accès n'était rendu possible que par un passage sur la propriété voisine appartenant à la société M. Le même jour, la société G. et la société C. ont conclu un crédit-bail avec la société F. portant sur ce bien immobilier. La société F. a donné à bail une partie des surfaces commerciales à un exploitant concurrent de la société M. Cette dernière a alors décidé de clôturer sa propriété, rendant ainsi l’accès aux places de stationnement impossible. Face à cette situation, la société F. a considéré qu’il était impossible d’utiliser les locaux et a cessé de payer les échéances du crédit-bail, provoquant ainsi la résiliation du contrat.

La société F. a assigné la société D. en indemnisation au motif qu’elle avait fait preuve de réticence dolosive au moment de la conclusion de la vente du bien immobilier. Elle a également assigné les notaires en manquement à leur obligation de conseil.

La cour d’appel a rejeté l’ensemble des demandes de la société F.

Concernant le rejet de l’engagement de la responsabilité du vendeur, les juges du fond ont dans un premier temps relevé que la société M. n’avait pas manifesté de refus formel ou de désaccord quant à l’octroi d’une servitude et qu’elle ne s’était pas opposée, pendant les trois années suivant la vente, à l’usage des voies de circulation.
Ils ont dans un deuxième temps estimé que si le permis de construire du bien et l’autorisation commerciale d’exploitation avaient été délivrés au visa d’un projet évoquant une mise en commun des emplacements de stationnement et des voies de circulation, ces documents ne traduisaient qu’une intention.
Ils ont dans un troisième temps souligné que les acquéreurs et la société F. étaient des professionnels habitués à ce type de projet d’investissement, faisant qu’ils étaient en mesure d’examiner les actes et de constater que le projet d’acquisition prévoyait un fonctionnement en commun du parking. Or, aucun d’eux n’a pris la précaution de soumettre la vente à l’établissement d’une servitude, faisant qu’il s’agissait d’une tolérance réciproque des propriétaires concernés. La cour d’appel a ainsi déduit de l’ensemble de ces éléments que la situation était claire pour les parties à la vente.

Concernant le rejet de l’engagement de la responsabilité des notaires, la cour d’appel a retenu que les acquéreurs et le crédit preneur étaient conscients qu’il n’existait qu’une simple tolérance concernant l’usage de la voie de circulation et qu’ils avaient à nouveau été avertis le jour de l’acte qu’il n’existait pas de servitude de passage ni de titre d’occupation partagée des voies et du parking situés sur le terrain de la parcelle voisine.

La Cour de cassation valide la position de la cour d’appel par une décision du 18 mars 2021 (pourvoi n° 19-24.638).

© LegalNews 2021


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