Effets de la liquidation judiciaire d'un locataire sur son bailleur social

La Cour de cassation s'est penchée sur le cas d'un bailleur social qui poursuit son locataire en liquidation judiciaire pour défaut de paiement des loyers.

Un bailleur social a adressé à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges, l'a assigné devant le juge des référés, le 2 juin 2015, en paiement de ces sommes et en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail.
Une ordonnance de référé du 8 juin 2016 ayant accueilli ces demandes, le locataire, qui avait été mis en liquidation judiciaire le 30 mars 2016, en a relevé appel, afin que l'ordonnance soit déclarée non avenue.

Le 26 octobre 2017, la cour d'appel de Paris a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l'expulsion du locataire.
En premier lieu, les juges du fond ont rappelé que ni l'article L. 622-21 du code de commerce, ni l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ne font obstacle à l'action aux fins de constat de la résolution d'un contrat de bail d'habitation par application d'une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire, dès lors que le locataire n'a pas demandé de délais de paiement, cette circonstance permettant seule de suspendre les effets de la clause. La cour d'appel n'ayant pas relevé que le locataire avait demandé des délais de paiement, elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire qui avait produit ses effets avant le jugement d'ouverture.
En second lieu, en application de l'article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989, seule l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande, au représentant de l'Etat dans le département.
Dans un arrêt du 23 octobre 2019, la Cour de cassation rejette le pourvoi du locataire sur ce point. Elle estime que la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant, par motifs adoptés, que le représentant de l'Etat avait été avisé de l'assignation plus de deux mois avant l'audience.

Par ailleurs, la cour d'appel a confirmé l'ordonnance ayant fait droit aux demandes du bailleur tendant à la condamnation du locataire au paiement de sommes d'argent dues antérieurement à l'ouverture de la procédure collective. Elle a retenu que, si aucune reprise d'instance n'est intervenue dans les conditions énoncées par l'article L. 622-22 du code de commerce, l'ordonnance ne saurait être déclarée non avenue, dès lors que le mandataire judiciaire ne l'a pas contestée.
La Cour de cassation casse l'arrêt sur ce point. Elle considère que la cour d'appel a violé l'article L. 622-21 du code de commerce en statuant ainsi, alors que l'instance en référé tendant à la condamnation au paiement d'une somme d'argent, fût-ce au titre d'une créance personnelle du débiteur, n'est pas une instance en cours interrompue par l'ouverture de la procédure collective du débiteur, de sorte que la cour d'appel, statuant sur l'appel formé par ce dernier contre l'ordonnance l'ayant condamné au paiement d'une provision, doit infirmer cette ordonnance et dire n'y avoir lieu à référé, la demande en paiement étant devenue irrecevable en vertu de la règle de l'interdiction des poursuites édictée par l'article L. 622-21 du code de commerce.

Enfin, la cour d'appel a condamné le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 5 avril 2016 et jusqu'à libération des lieux.
La Cour de cassation casse l'arrêt sur ce point. Pour elle, la cour d'appel a violé l'article L. 641-13 du code de commerce en statuant ainsi, alors que, la créance d'indemnité d'occupation due, après résiliation du bail portant sur l'habitation personnelle du locataire, à compter du 5 avril 2016, étant une créance postérieure à l'ouverture de la liquidation judiciaire, le 30 mars 2016, elle ne pouvait être payée à l'échéance que si elle réunissait les conditions prévues par l'article L. 641-13, ce qu'il lui appartenait de vérifier.

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